有一组很有意思的数据：
（数据来源于房天下）
? 高新区：蜀西湖板块为核心，二手房价格已由高峰期3.5万/㎡，跌回3万/㎡内，其他板块跌幅更大。
? 滨湖区：金融后台基地二手房普遍在2.7万/㎡左右。滨湖区，热门的始终是省府板块。
? 唯有政务区，二手房屡破5万＋，几乎不受市场和总价影响，价格异常坚挺。
面对市场波动，合肥楼市第一梯队的政滨高，表现各不相同。
以上是现象，是数据，但底层逻辑是什么，这才是我关心的。今天就想和大家谈谈这个话题。
NO. 1 丨壹
政务区占据不可替代的价值
二手房价格的变化，某种程度上其实暗合了城市的发展。
2002年，市政府搬迁，合肥顶级的商业、教育、医疗等资源快速向政务区倾斜。目前，政务区发展战略的高度、产业经济的宽度以及高净值人群的厚度，是其他区域所不能及的。
而滨湖区，几乎复制了政务区的发展。省政府的搬迁，规划有预期，“滨湖区将超越政务区”的观点很风靡。但当前来看，超高层规模、人文地标、500强以及跨国企业、商业资源密度、以及整体房价来看，滨湖区并没有超越政务区。
高新区走了另外一条路。熟悉合肥房地产市场的人都知道，2014-2015年左右，高新区中海岭湖墅、湖山源著、保利西山林语等吸引了很多政务区的外溢客户。高新区楼市发展，一开始是政务区外溢的逻辑。
除此之外，二梯队的经开区、包河区楼市，更是在政滨高的外围形成的发展区域。
发现没，即使板块不断轮动，但，
政务区依然是真正的城市封面
政务区依然是稀缺的核心资产
政务区依然是毋庸置疑的城市中心
▲政务区实景图
从城市发展而言，合肥的顶级城市资源、配套和未来想象空间，依然还在政务区。与其他区域相比，政务区具有不可替代性，也即具有唯一性，其功能替代弹性为零或极小。
未来的合肥，不管城市范围如何扩大，空间格局如何改变，政务区的地位都无法取代。
从房地产的角度来看，政务区也占据不可替代的价值。主要基于两个事实：
1、政务区，诞生了合肥首个现房销售+不限价地块，就是对其价值的“加V”认证；
2、一些肥西产权的新房和二手房，只要打上“政务圈”的标签，就能卖的飞快，屡试不爽。
但是政务区，一方面，人口密度高、改善需求极大；另一方面，土地“0供应”，新房断供6年，这个悖论已存在很多年。
NO. 2 丨贰
天鹅湖CBD的未来和野心
进一步思考两个问题：
第一个问题：未来的政务区，会怎样发展？
答案是进一步扩容，形成“大天鹅湖CBD”。
时代奔涌向前，不进步，不升级，很快就会被超越。个人如此，板块也是如此。夯实城市中心的地位，政务区从未停下脚步。
政务区扩容，无非这几条路径：
往北：老城区，趋于饱和，不太现实；
往东，包河区；往西，高新区，可能性都不大。目前政务东和政务西以住宅为主，很难与天鹅湖CBD串联。另外从产业来看，高新区主要是智能制造，包河区主打新能源汽车，所谓“道不同不相为谋”，都很难与天鹅湖CBD形成联动发展。
我认为，往南是比较合理的发展方向。主要有三个依据：
1、与明珠广场CBD串联，这是必然选择；
2、金寨路高架南延，在天鹅湖CBD扩容过程中扮演重要角色；
3、土地来看，沿着芙蓉路，置地汇金中心、伟星玖都荟、尚泽JK202204号地块、璟园4个项目，都不是纯住宅项目，而是商业综合体，必然带来城市价值的重塑。
所有的巧合，都是不谋而合；所有的相遇，都是久别重逢。天鹅湖CBD的未来和野心，已不言而喻。
第二个问题：政务区的业主改善，他们会买哪里？
目前政务区有大量房龄10年以上、两房格局、几乎无品质可言的房子，随着早期业主自身收入增加、家庭结构的改变等，他们亟需换房。
这个群体有很清晰的画像：购买力强、又不愿意远离现在的生活圈和工作圈。但是政务区新房早已断供、品质二手房价格高达5-6万/㎡，让不少人望而却步。
此时，璟园的出现，恰到好处。
1、距离来看。璟园，这是当下直线距离天鹅湖CBD极近的综合体，约1500米，且位于天鹅湖CBD南扩方向上，这奠定了其价值底仓。
2、价格来看，璟园涵盖高层、小高层、洋房全系产品，建面约108-182㎡满足各类客户需求。尤其是首开地块一，预计推出600套房源，高层/小高层预计均价2.3-2.4万/㎡，洋房预计均价2.65万/㎡，这笔账怎么算都划算。
▲璟园区位图
NO. 3 丨叁
距离天鹅湖CBD极近的真洋房
就在今天，我获得了两组一线数据：
1、周末两天，璟园每天来访量突破200组
2、建面约182㎡洋房产品首付提高至8成
璟园很火，洋房更火。
为了进一步证实这个现象，写本文前，我特意开车做了距离测试：
我从万象城东南角习友路直行至金寨路口，直行进入龙川路辅道路口右转至习友路，沿习友路直行至天都路进入右转专用道，即可到达璟园首开地块。
简单来说，3个红绿灯的距离，1首歌的时间。比我们能够想象的，还要近和快。
▲站在璟园所在位置看华润大厦
让我感触最大的，不仅仅是距离近。璟园直线距离天鹅湖CBD约1500米，不仅稀缺，还可以享受政务区的核心配套。
位置是重中之重，你离中心的位置越近，财富的价值越高，一直是房地产市场颠扑不破的道理。
还有二手房巨大的价格差。
即凯旋门（5万+）? 龙川路品质二手房（3万+）? 璟园（均价2.35万/㎡起）（数据来源于房天下），性价比肉眼可见，未来极有可能同步水涨船高。
除了地段的底层护城河，这还是一个“一手好牌”的项目。
1、璟园是一个占地约256亩、建面约50万方的综合体项目，涵盖低密住宅、商办平层、总部商务、潮流商业、街角公园、幼儿园等多业态。
综合体的开发过程，本质上是城市配套提升和地段重塑的过程。对于业主来说，这不仅是家门口的配套，更是板块价值提升的重要参数，代表一个板块的未来。
▲璟园效果图
2、这是目前距离天鹅湖CBD极近的真洋房（6-8F）。政务区的新房已经断供6年，洋房更是“稀缺稀缺稀缺”。
中心越繁华，静谧越珍贵。
NO. 4 丨肆
招商蛇口＋中海地产＋安徽置地联名款
璟园还有一个王炸，即由招商蛇口、中海地产、安徽置地合作开发，这样的阵容很少见。
这三家房企，都是值得研究的案例。
比如招商蛇口，在强手如林的地产界，拥有越来越多话语权。
合肥买房，首选西南，这是共识。但第一梯队的政滨高，没有房、买不到是摆在购房者面前的拦路虎，真正的供应其实在包河区和经开区。
这也是招商蛇口近一年来重点布局的区域。
根据网签公开数据，经开区和包河区8-9月份成交量为1388套，其中招商蛇口三个项目成交量为465套，占比33.5%。换句话说，每3-4个人买合肥西南，就有一个人买招商蛇口的房子。
这种爆发的势头，还将持续。接下来璟园、招商雍润府、南二环20地块三个项目相继入市，招商蛇口在西南片区的份额或将能达到80%。
接下来你在西南片区买房，大概率会选择招商蛇口。
还有一个有意思的“巧合”，中海地产和安徽置地，他们都懂天鹅湖CBD。
中海央墅，政务东最后的别墅项目。打造的中海寰宇天地，已成为网红打卡地，小红书、抖音的“流量密码”。同样位于芙蓉路的置地汇金中心，是置地广场之后，又一个地标项目。
在房地产行业波诡云谲的当下，它们已建立起企业生态和竞争壁垒。既拥有市场占有率、又能平衡品质、能够让人放心购买。并跳开传统的房地产开发思维，布局了城市商业、商务办公、城市TOD等领域，用一个个经典项目，征服了市场。
提前发现板块的价值，用作品缔造板块的奇迹，招商蛇口、中海地产、安徽置地三家企业一拍即合。璟园，值得期待。
最后，关于天鹅湖CBD，我说下我的观点：
在过去10年，天鹅湖CBD曾经出现过两次“窗口期”。
第一次，是置地栢悦公馆、华润凯旋门。有人退而求其次买了其他板块。如今，这两个小区二手房价格已突破5万+。
第二次，是合肥壹号院、天鹅湖ΜΟΜΛ，错过了这两个项目，基本意味着错过政务区。
而璟园，直线距离天鹅湖CBD约1500米，高层/小高层预计均价2.3-2.4万/㎡，洋房预计均价2.65万/㎡，就是第三次窗口期。
肉眼可见的红利，摆在眼前，能够抓住才是王道。
（责任编辑：chenjie08.ah）